《广东省物业管理条例（修订草案）》（简称新《物管草案》）即将提交省人大常委会审议。本月10日下午，汕头市房产管理局、市房协牵头，召集部分房地产企业代表、物业管理公司代表、社区居委会代表、业主代表和法律界人士，就条例修订草案进行了座谈。记者应邀参加了这次座谈会，聆听了社会各界热议新《物管草案》。 

　　座谈会由市房产管理局副局长魏丰主持，持续了4个多小时。会前，应邀参加座谈会的人员都已人手一份，提前拿到《广东省物业管理条例（修订草案）》复印件。会上，大家认真地对照每一条款，逐一进行讨论，各抒己见，一些观点甚至发生了激烈的碰撞，讨论场面非常热烈。大家说，现在买楼就意味着连同“物管”一并买下，新《物管草案》关乎千家万户，怎能不关心呢。 

　　据悉，这次座谈会的意见将由市房管部门收集、整理后集中向上级汇报。 

　　●热议焦点之一：物业管理区域的划定有争议怎么申诉？ 

　　新《物管草案》内容：第五条，确定按建设项目红线图等4项原则划定物业管理区域。同时，明确物业管理区域划定有争议时的解决途径。 

　　声音：新《物管草案》进一步明确了物业管理区域的划定原则，维护了广大业主的利益。但是，草案条款中对区域内涉及的“配套设施设备共用”问题未有细化明晰，对区域划定的主体单位也未够明确。广东盈信律师事务所律师陈炯生认为，应该增加关于区域划定争议申诉程序方面的内容。如当区域划定发生争议时，业主该如何申诉？依照怎样的程序申诉？接受申诉的主体是谁？这些都需要进一步地加以界定和说明。 

　　●热议焦点之二：非住宅物业业主的投票权应该怎样计算？ 

　　新《物管草案》内容：第十一条，根据公平、简便、可操作的原则，规定住宅物业按照一套房屋计一投票权，非住宅物业按照建筑面积每100平方米计一投票权，住宅物业区域内非住宅物业的投票权数超过总投票权30%的，按照30%计算。 声音：业主参与物业管理区域的管理，主要是通过业主大会上的投票权来表达的。明确了投票权的计算，体现了公平、公正的原则。不过，锦龙物业公司的刘先生等人质疑，非住宅物业按照建筑面积每100平方米计一投票权，这一规定是否合理？在我市，目前绝大多数的非住宅物业，其建筑面积都不足100平方米，那么这些物业业主的投票权该如何计算？怎样分割这一票的投票权呢？这是一个非常现实的问题，应该从条例中得到明确。 

　　●热议焦点之三：物管用房和业委办公室面积应否设上限？ 

　　新《物管草案》内容：第二十三条规定，建设单位应当按照不少于物业管理区域总房屋建筑面积2‰的比例，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米。其中业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过30平方米。 

　　声音：物管用房和业委办公室的设置，保障了物业管理的日常运作，以及业主委员会工作的正常开展。但是，随着建设单位开发楼盘的日益扩张，买楼实际上也已买下了物管，物管形象与开发商形象紧密联系在一起。目前在汕头市区的一些大型楼盘，其已设置的物业用房面积已远远超过300平方米。联泰物业的蓝先生提出，对建设单位配置的物管用房，在确保基本的最低面积前提下，是否可以考虑不设定上限？而东方街道滨海社区居委会的金先生则认为，业委会办公室是广大业主进行交流联谊、反映情况的地方，10 30平方米的面积可供多少业主互相交流、走动？如果有什么问题需要业委会解决，5 11人的业主委员又怎么办公？金先生认为，业主委员会办公室的面积更不应该设置上限。 

　　●热议焦点之四：物管收费中“普通商品住房”的概念模糊？ 

　　新《物管草案》内容：第二十九条，普通商品住房、经济适用住房、房改房、安居房、集资房、廉租房等普通住宅物业管理服务收费实行政府指导价，其它类型物业服务收费实行市场调节价。 声音：普通住宅物业管理服务收费实行政府指导价，汕头市已全面推广实施。按照我市的实践做法，“普通住宅（除别墅外）”的物业服务收费是按标准分等级收取的，具有较好的可操作性。与会的物业管理公司代表提出，新《物管草案》第二十九条中的“普通商品住房”概念比较含糊，如果按国家相关部门关于“普通商品住房”概念的3项规定，那么在同一个物业管理区内就会出现很多“普通商品住房”和“非普通商品住房”，收费的标准就会参差不齐，实际操作的难度就会很大。大家建议最好能参照汕头现行的收费方式，就这一概念进行妥善修改。 

　　●热议焦点之五：物管人员报复业主，物管企业应否吊销资质？ 

　　新《物管草案》内容：第四十三条中提到，物业管理企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等报复行为，颁发资质证书的房地产行政主管部门可以对物业管理企业进行降低资质等级、吊销资质证书等行政处罚。 

　　声音：近年来，物业管理人员与业主的冲突时有发生，矛盾双方在情绪激化的时候出现失去理智的行为有时也难以避免。因此，如何维护矛盾双方各自的合法权益？这个问题成为座谈会上的争议热点。数家物业公司几乎一致认为，资质再高的物业公司，都难以保证每一个物管人员均具备高素质。物管人员出现报复行为，首先应该由其个人承担法律责任，只有在当事人举证、经公安部门查实确认，其行为是由公司指使、纵容、包庇等情况的前提下，才可以对物管企业进行行政处罚。但是，作为业主代表的与会者，包括法律界的一些人士则认为，物业管理是一种特殊的服务，一般情况下物管与业主之间的关系是强势与弱者的关系，这一点从近年来发生的多宗案例中可以得到佐证。因此，从法规条例的高度，规范和制约物管行为，是非常必要的。