据新华社讯 上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭告诉记者，房地产开发有一个过程，前期准备工作较多，因此前5个月开工率不高在情理之中，但接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮，第三季度也有可能成为保障房建设的“问责季”。
据介绍，开发商仅《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》这4证办下来就至少需要4个月时间，到银行申请贷款审核还需要两个月，如果前期准备工作没有做好，要想在接下来的5个月内开工建设，紧迫程度可想而知。
银行贷款额度捉襟见肘
一家商业银行上海分行房地产金融部负责人告诉记者，今年分行贷款目标是实现“零增长”，由于存款准备金率连续上调，银行可发放贷款的额度捉襟见肘，特别是房地产开发贷款，受政策限制虽然现在还不能说是暂停发放，但基本上已很少发放，即便是政策支持的保障房项目也很难贷款。
记者从上海多家房地产开发企业了解到，目前确实很少从银行获得贷款支持。上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业也反映，贷款审批程序更加严格，审批时间更长，发放贷款额度也锐减。“以前有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》两证就可申请贷款，现在必须四证齐全；以前贷款额往往有数亿、数十亿元，现在1亿元甚至5000万元的贷款也要去争取。”一家参建上海某大型居住社区的企业负责人告诉记者，现在项目多资金少，是“十口锅子八个盖”，紧张程度不言而喻。
另外一些开发企业反映，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10％~15％的优惠；今年以来一般是上浮10％~15％，高的甚至达到30％。按这样的资金成本，经适房等项目的建设不但无微利可图，且极有可能亏本。
据了解，今年一些城市经适住房、动迁房项目的新增资金缺口可能达数百亿元，对银行贷款的依赖度为8成左右。以往上半年的贷款基本能按时发放到位，但今年上半年新增贷款极少，如果这一形势继续下去，要在10月底前实现全部项目开工将十分困难。
保障房建设亟待金融创新
据估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1．3万亿元。其中中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5月20日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算59．9％。但要完成全年1000万套的保障性住房建设，中央财政1030亿元的投入显然不够。
目前，保障性住房和商品住房的开发贷款都属于房地产开发贷款，被纳入楼市调控范围，这是保障房贷款受限的关键因素。业内人士建议，应顺应保障住房和商品住房“双轨制”的政策取向，将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障性住房建设的金融政策，确保贷款额度和优惠利率；同时应加强监管，防止企业“套贷”用于商品住房开发。
银监会主席助理阎庆民日前曾表示，保障房建设资金“不能全部压在银行身上”。由于保障房非商业地产，资金回报时间长，没有商业可持续性，因此银行只能在财政补充足额到位的基础上，适当给予支持，否则如果无法偿还信贷本息，就会形成平台贷款风险。
事实上，各方对保障房资金来源一直在进行着多种探索和尝试。在刚落幕的2011陆家嘴论坛上，保监会主席吴定富表示，保监会将在政策允许范围内，在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。目前，平安保险已发起债权投资计划，募集资金30亿元，用于支持上海保障性住房建设。去年底，北京市土地储备整理中心与7家保险资产管理公司也签订了总金额为700亿元~800亿元的债权投资计划。
上海公积金管理中心日前还根据国家有关规定，首次使用公积金增值资金收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”，总投资14．98亿元，为上海的公租房“储备库”新增住宅2200余套。另外，天津、上海等地也在加快推动保障性住房投资信托基金设立工作。
专家认为，加快保障性住房建设是一项系统工程，既需要完善银行贷款等“主流”融资渠道，也需要不断创新融资方式；既需要地方政府、企业的持续探索，也离不开中央有关部门、金融机构不断的机制创新。
摘自：粤建网
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